項(xiàng)目背景
2010年底，我公司與某銀行江蘇省分行達(dá)成了2011年度某行江蘇?。ǔK州外）網(wǎng)點(diǎn)單點(diǎn)選址合作協(xié)議，全面協(xié)助該行進(jìn)行全省范圍內(nèi)的單點(diǎn)選址工作。2011年初，該行無錫市分行邀請我公司對無錫市某鎮(zhèn)進(jìn)行考察，評估在該鎮(zhèn)設(shè)立該行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的可行性，并希望我公司能提出該行在某鎮(zhèn)擬設(shè)網(wǎng)點(diǎn)具體位置及規(guī)模的建議。
項(xiàng)目內(nèi)容
為了完成本次可行性評估，我公司選址事業(yè)部首先通過資料檢索、電話咨詢等方式，了解某鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況、近期規(guī)劃、商業(yè)布局、主要需求點(diǎn)分布等信息。在對某鎮(zhèn)的整體概況有了初步了解之后，選址事業(yè)部派出由3名研究員組成的實(shí)地調(diào)研小組，奔赴某鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地考察。
調(diào)研小組到達(dá)某鎮(zhèn)之后，首先對前期了解到的某鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、未來潛力區(qū)域及主要住宅小區(qū)、企事業(yè)單位等進(jìn)行詳細(xì)了解，并詳細(xì)繪制了某鎮(zhèn)需求點(diǎn)分布圖。對于該鎮(zhèn)已有的競爭行網(wǎng)點(diǎn)，我公司工作人員對它們進(jìn)行了深入考察，并按照我們公司制定的銀行網(wǎng)點(diǎn)立地條件打分表了進(jìn)行科學(xué)的評分。
同時，工作人員結(jié)合前期檢索到的資料與現(xiàn)場實(shí)地考察的結(jié)果，為擬設(shè)網(wǎng)點(diǎn)選定了四個備選地點(diǎn)，對這四個備選點(diǎn)的面積、交通方便性、可視性、租售性價比等進(jìn)行了詳細(xì)的數(shù)據(jù)收集，并拍照、繪圖。
完成所有前期資料搜集、實(shí)地調(diào)研之后，我公司研究部工作人員對將所有采集的數(shù)據(jù)輸入專門用于網(wǎng)點(diǎn)選址的數(shù)據(jù)處理分析系統(tǒng)（BSM、BDM等），并結(jié)合相關(guān)模型進(jìn)行科學(xué)分析，最終形成可行性分析報告。整個過程歷時約三周。
項(xiàng)目成果
以下是該次項(xiàng)目的報告內(nèi)容（節(jié)選）：
南京博智關(guān)于**銀行**支行選址分析
一、**鎮(zhèn)基本概況
**鎮(zhèn)位于無錫東南部，東與蘇州相成區(qū)接壤，北與常熟市交界，由原甘露、蕩口合并而來，因東倚萬畝水面的**而得名，是遠(yuǎn)近聞名的“水鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、重鎮(zhèn)”。全鎮(zhèn)總面積54.7平方公里（城鎮(zhèn)組團(tuán)規(guī)劃面積為19.2平方公里），下轄3個居委會和11個行政村，總?cè)丝?/span>6.6萬人，其中外來人口1.9萬人。
彩印之鄉(xiāng)：**鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色明顯，是享譽(yù)全國的“彩印之鄉(xiāng)”，擁有各類彩印包裝企業(yè)200多家，年生產(chǎn)能力超20億元，是錫山較早成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集帶之一。擁有各類彩印包裝企業(yè)200多家，年生產(chǎn)能力超20億元，是錫山較早成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集帶之一。全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)500多家，其中年銷售超億元的企業(yè)15家，年銷售1000萬元以上的企業(yè)82家，涉及彩印、輕工、機(jī)械、電子、化工、服裝等10多個工業(yè)門類。鎮(zhèn)內(nèi)的**工業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地面積為6.58平方公里，劃分成專業(yè)材料市場、彩印工業(yè)區(qū)、不銹鋼工業(yè)區(qū)、電子服裝工業(yè)區(qū)、五金機(jī)械工業(yè)區(qū)、物流倉儲區(qū)等六個片區(qū)。區(qū)內(nèi)有來自臺灣、香港、日本、美國、澳洲等地的幾十家外資企業(yè)。
水產(chǎn)之鄉(xiāng)：**鎮(zhèn)水產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，為“水產(chǎn)之鄉(xiāng)”，**鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有養(yǎng)殖戶500多戶，養(yǎng)殖面積11000多畝，年水產(chǎn)總量5000多噸。近年來，該鎮(zhèn)走出了一條“公司＋基地＋養(yǎng)殖戶”的產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)殖發(fā)展之路，成為無錫市最大的無公害水產(chǎn)品生產(chǎn)基地。
江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)：**鎮(zhèn)是錫山區(qū)唯一的“江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)”， 蕩口古鎮(zhèn)是被市委、市政府列為重點(diǎn)修復(fù)建設(shè)的5個歷史街區(qū)之一。古鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)有省級文保單位11個，市級文保單位5個，控制保護(hù)單位（點(diǎn)）3個，總建筑面積2.43萬多平方米。
近年來，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得長足進(jìn)步，2008年，全鎮(zhèn)完成地區(qū)生產(chǎn)總值23.11億元，比上年增長15.9％；完成工業(yè)開票銷售收入55.29億元，比上年增長11.9％；財政總收入3.19億元，比上年增長21.7％；完成外貿(mào)出口供貨額8.2億元，比上年增長12.1％；自營出口額4350萬美元；新辦境外企業(yè)2家；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額4.81億元。
二、**鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃
根據(jù)《**新市鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，**新市鎮(zhèn)的功能定位是“以彩印包裝為支柱，以古鎮(zhèn)歷史人文旅游、濱湖生態(tài)休閑度假為特色，適度發(fā)展居住產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化綜合功能區(qū)”。 新市鎮(zhèn)規(guī)劃范圍：北至錫太公路，南到南真蕩，西至規(guī)劃后港路，東到鵝真蕩，規(guī)劃總用地21.69平方公里。其中，規(guī)劃建設(shè)用地面積約16.41平方公里，規(guī)劃居住人口約10萬人。規(guī)劃區(qū)主干路網(wǎng)由“五橫三縱” 構(gòu)成，“五橫”主干路為新楊南路、新湖路、蕩后路、月溪路、甘北路，“三縱”主干路為后港路、青虹路、甘虞路。
通過規(guī)劃，建設(shè)形成“一個中心區(qū)，一個休閑旅游度假區(qū)（**生態(tài)文化城），三個居住社區(qū)，四個工業(yè)組團(tuán)，一個物流園”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)。
l 中心區(qū)：為**新市鎮(zhèn)地區(qū)以及為生態(tài)文化城地區(qū)提供服務(wù)的商業(yè)、商務(wù)辦公，行政管理中心、文體中心等功能設(shè)施。
l 休閑旅游度假區(qū)（**生態(tài)文化城）：圍繞鵝真蕩東側(cè)形成以生態(tài)旅游、休閑、娛樂為一體的綜合功能區(qū)。
l 居住社區(qū)：甘露居住社區(qū)，中心居住社區(qū)、蕩口居住社區(qū)。
l 工業(yè)組團(tuán)：蕩口工業(yè)組團(tuán)，科技研發(fā)工業(yè)組團(tuán)，甘露工業(yè)組團(tuán)，高新工業(yè)組團(tuán)。
**新市鎮(zhèn)規(guī)劃
按照此規(guī)劃，我行**支行目前選址區(qū)域在蕩口居住區(qū)。蕩口居住區(qū)屬于成熟的居住區(qū)，西臨**工業(yè)園區(qū)，東靠**生態(tài)文化城，是目前**鎮(zhèn)政府所在地。雖然按照上述規(guī)劃，未來**鎮(zhèn)的中心應(yīng)該在“中心區(qū)”，鎮(zhèn)政府也應(yīng)該會搬遷至“中心區(qū)”，但目前尚沒有明顯性動作表明近年內(nèi)會搬遷。因此，目前選址于蕩口居住區(qū)應(yīng)是正確選擇。不過，如果未來規(guī)劃照以上執(zhí)行，那么應(yīng)該視實(shí)際情況重新進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)布局。
另外，蕩口鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)在規(guī)劃建設(shè)歷史文化街區(qū)，范圍為北到華衡芳故居，東至勝利街盡頭，南至蕩口中心小學(xué)，西到義盛巷，北倉河兩側(cè)的地區(qū)，總用地面積為8.56公頃。規(guī)劃功能定位為，以居住為主、集旅游休閑等功能為一體的傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)。根據(jù)蕩口歷史街區(qū)的價值及其發(fā)展定位，將規(guī)劃區(qū)分為 “一帶、七區(qū)、八景”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)計，未來該街區(qū)的建成，將會給該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)。不過，限于規(guī)模，相信未來游客應(yīng)主要來自于無錫本市，經(jīng)濟(jì)增力應(yīng)有限。
略
三、選址地段（中心點(diǎn)）確定分析
根據(jù)我司村鎮(zhèn)網(wǎng)點(diǎn)選址經(jīng)驗(yàn)，鎮(zhèn)區(qū)選址不像市區(qū)那么復(fù)雜，重點(diǎn)是要抓住 “四個中心，一個基本點(diǎn)”，解決選址方向——確定選址地段后，具體選址位置便應(yīng)呼之欲出：（略）
從目前**鎮(zhèn)的需求點(diǎn)（指商業(yè)、單位、小區(qū)等）的分布來看，其目前主要形成三個中心地段：
綜合以上情況，根據(jù)中心點(diǎn)理論，***中心、*****中心這兩個中心地段，可以作為網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立的備選中心點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立地段應(yīng)在二者之中進(jìn)行選擇。
四、我行網(wǎng)點(diǎn)備選地點(diǎn)分析
（一）四個備選地點(diǎn)基本概況：
目前，我行在**鎮(zhèn)的網(wǎng)點(diǎn)備選地點(diǎn)共有4個：其中，備選地點(diǎn)1不位于上述任一中心區(qū)域，備選地點(diǎn)2、3位于新商業(yè)中心，備選地點(diǎn)4位于**、**中心。具體概況如下：
備選地點(diǎn)1：青虹路與**路交界口，**花苑樓下，目前為一羊毛衫專賣店，位于十字路口，上下兩層，面積約800平方米。附近有**花苑（新建商品房，約300余戶，入住率70%）、學(xué)海公寓（農(nóng)民自建住宅小區(qū)，規(guī)模不大，為兩層別墅式建筑）。備選地點(diǎn)1西邊為**鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，該處區(qū)域?qū)崬樽≌瑓^(qū)與工業(yè)區(qū)交匯處，處于鎮(zhèn)區(qū)偏西位置，在一定程度上離開了鎮(zhèn)中心。
備選地點(diǎn)1
備選地點(diǎn)2、3、4：略
（二）四個備選地點(diǎn)****條件等綜合分析：
首先，備選地點(diǎn)1不位于中心點(diǎn)便可直接被排除。另外，進(jìn)一步分析來看，備選地點(diǎn)1也不位于該處的主要小區(qū)——**花苑與學(xué)海公寓的人流動線上：兩小區(qū)主入口均位于學(xué)海路，從下圖可以明顯看出，由于商業(yè)（位于學(xué)海路）、公交站點(diǎn)（位于新楊路）的牽引力，使居民主要會沿著學(xué)海路、新楊路流動。這樣，備選地點(diǎn)1實(shí)際被邊緣化，因此，不建議在備選地點(diǎn)1設(shè)點(diǎn)。
（略）
采用BDM模型分析可見，僅從****來看，備選地點(diǎn)2為最好。
備選地點(diǎn)2、3、4的****得分
四個備選地點(diǎn)分析圖
進(jìn)一步綜合分析如下：
1、網(wǎng)點(diǎn)必須位于新楊路，首先，目前該條道路是鎮(zhèn)區(qū)的最主要的干道，公交線路在此，就鎮(zhèn)區(qū)而言，該條道路是連接**鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的一條軸線，也為通往甘露、厚橋的必經(jīng)道路；另外，根據(jù)規(guī)劃，新楊路未來將往北打通至**科技研發(fā)工業(yè)組團(tuán)，甘露工業(yè)組團(tuán)，高新工業(yè)組團(tuán)，這樣，新楊路便成為未來串聯(lián)**四大工業(yè)組團(tuán)的主要道路（新楊路西面可達(dá)蕩口工業(yè)組團(tuán)），有利于未來對公司類客戶的輻射。
2、……（以下分析略）
根據(jù)以上分析，備選地點(diǎn)2、3應(yīng)作為選址的主要備選地點(diǎn)，尤其是備選網(wǎng)點(diǎn)2。
四、競爭分析
目前，備選地點(diǎn)2、3附近無競爭網(wǎng)點(diǎn)。
備選地點(diǎn)4附近有郵儲蕩口支行、工行**支行。我備選地點(diǎn)4的立地條件與工行相仿，但差于郵儲，具有一定劣勢。
備選地點(diǎn)4與競爭行網(wǎng)點(diǎn)****得分比較
略
五、潛在客戶吸引力分析
潛在客戶吸引力分析說明，備選地點(diǎn)2的潛在客戶吸引力大于備選地點(diǎn)3。
六、結(jié)論（略）